前不久去许昌胖东来现场学习，宁波和许昌之间没有航班，正好郑许线开通，就从郑州往返。返程是早上7:50的飞机，就定了机场旁边的一家酒店。晚上郑州办完事到机场的时候快12:00，酒店派车来接，大概12：30入住。第二天早上6点半准时把我们送到机场。类似的这种机场酒店很多，生意非常火爆。不同于机场自己配置的酒店，国内最火爆的往往是机场周边的连锁酒店。
在日本名古屋中部机场，东横inn的1号店有1001 间客房，2号店有494间客房，价格在200元-500元之间。不论单床房还是双床房，平均面积小于15平方米，非常干净，价格划算，成为国内外旅客赶飞机最喜欢的酒店之一。
文旅、乡村发展要学会抱大腿，世界上再穷的国家，他都有土地，只要有土地，他就有发展的机会。世界各国工业化过程都会经历一轮轮土地集中集约增值过程。土地值不值钱跟土地上人流密度、商业创新活跃度有关。人多没用，要人流多才行。人口流动越大、商业创新活跃度越高，土地的价值就越高。
土地价值是对储蓄、生产生活、商业经营和未来收入的折现。土地价格反映了一个地方的繁荣程度。
去任何城市，我都有个习惯，看当地的牛肉面的价格，以及当地房价和租金的比率。
一般情况下牛肉面的价格乘以1000，就是当地的平均房价。
房价和租金对比就是租售比，差距就非常大。租金反映的是当下的经济、人流的活跃度，而房价反映的是过去、现在和未来的价值折现。
租售比是指每平方米月租金与每平方米房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产泡沫已经显现。如果低于1∶200,表明这一区域房产利差相对较大，后市看好。
在文旅、乡村振兴的产业布置上，可以参考这一定律，判断一个地方发展文旅是否有前景，短期看租售比，长期看人流。
这个比率对不同人价值完全不一样。每个人都应该有一个自己的心理账户和逻辑账户。超过自己的心理盈亏平衡点和事实坪效比、人效比数据模型，就不要去投资或经营。
每个人投资、经营的阈值不同，盈利能力更是大相径庭，不能照搬。
投资大、人流多、产业好的枢纽往往控制在大企业和地方政府手里，你从中获利的可能性极小。所以，要赚钱，你只能紧挨着它们，有人已经先抱大腿了，你只能再紧贴着先来的人抱大腿。
在文旅、乡村产业布局上，应尽可能的抱大腿，但要搞清楚谁是大腿。
如果当地在某个地点投资非常大，那么你就应该在项目周边尽可能近的地方提供错位服务，这就有溢价空间。但近几年很多地方的大投资大项目都是虎头蛇尾，要么是温吞水，要么是门庭冷落车马稀。
一些商业集聚区、工业区、文旅项目、甚至交通枢纽都出现了没落甚至没人的景象。
大项目大投资未必是能抱的大腿。很多人买的投资性酒店公寓、商铺甚至会员费什么的都无法保值增值转手就是例证。
人流比较密集的除了闹市区、写字楼群就是景区。包括季节性的景点，像现在去阿勒泰长白山滑雪、哈尔滨打卡都是。在景区一般都有相关的酒店和投资性的酒店公寓。淡旺季价差很大。
不过很多传统闹市区、写字楼反而人流渐少是事实。景点不过夜和淡季没人也是常态。你赚什么钱这点要想清楚，很多【人流大腿】只是记忆里的烙印，并非事实。
品牌能够溢价销售就是因为粉丝信任，同样，投资者、经营者愿意汇聚某地做某事，也是因为对某机构某人信任。
因为政府迁址利好消息就跟风大部分时候是对的，但错一次可能一辈子就白干了；因为某个巨头要做某事，提前卡位置占地方希望赚大钱，结果这个巨头只是光说不干，或者没干成也是屡见不鲜。
上面说的这三种大腿本质上就是形成人口增长、产业红利。没有有产业导入，人口流入和持续增长都难以为继。
投资要看5年甚至10年以上的人口流入和产业增长周期，经营可以只看三年内。
人流按周期划分为三种：当天的同城人流、过夜的短住人流和常住人流。
同城人流主要是日常生产生活需要，过夜人流是外地商旅客人，常住人流是外地来此发展的人。
文旅、乡村产业接待同城客，主要是一日游，目标区域是距离中心城市30分钟交通距离的乡村、景区、游乐场最佳。
文旅、乡村产业接待过夜客，对同城客来说，往往是内容服务一天玩不完；对外地人来说需要强大的城市溢价+口碑溢价+个性体验。
文旅、乡村产业接待常住客，目前主要是康养类的会员制项目，还有少量的候鸟式旅居。康养门槛高针对的是金领阶层；候鸟式旅居出位的主要是海南云南。早些年市场好的时候有很多人买了山东、海南养老地产也属于这类。
人流按商业划分为两种:一种是周期性人流，一种线性人流。
周期性人流包括季节性的景区、城市，也包括人口净流出、净流入起伏不定的地方。
线性人流就是持续人口净流出或持续人口净流入的的人流。
文旅、乡村产业落地，如果是投资你要看投资回报期内的人口线性趋势，如果是持续增长可以做，如果不是要极度慎重。经营你要看周期性人流，你能不能在周期起势的时候进入，衰落前退出，这个很重要。就像有些餐饮旅游品牌只做4个月，然后关门，来年再干。这要看你的坪效比×人效比有多厉害。
不是别人能干你就能干，企业与企业、人与人之间经营效率的差异如同天地之别。
以前别人干啥你干啥都能赚钱，是因为中国的时代红利，现在没有了，别幻想回到从前，这只会折进去更多。
机场人流很大，不过机场里都是机场公司和大企业的酒店，你争不过。但最受欢迎的往往是在机场以外，周边小村小街上开的各种连锁酒店，他们都提供免费接送服务，而且往往服务很好，酒店干净，入住率高，常常接近于满房，这些酒店价格往往低于同品牌市区价格的一半以上，但超高的入住率不仅弥补了价格损失，还有能提高利润率。
住机场附近酒店的客户一般是赶早晚飞机，因此酒店的服务时间集中在一早一晚，反而白天较空闲，这样人效比就高。
参照机场外围连锁酒店，如果在景区外乡村配备同等品质甚至更高品质的居住，提供提供要提供提低于他50%以上的价格，将会极具吸引力。但一定要免费接送，这是用服务绑定人流。
地理位置被人抢占，只能做行商，但行商也要有严格限制，怎么办？
要做别人不做的事情。比如携程的起家就是在2000年左右，在全国各大机场付机场管理费，雇佣大量人员发小卡片，反反复复发了好几年，奠定了今日携程的垄断地位。它实际上是用订机票、订房，把原来各地销售的会员卡订房订票服务互联网化了。
这些事情恰恰是各个酒店、各个机场、各个城市票代、旅行社条块分割的业务。大家都只做自己酒店、航空公司业务，最多就是做熟悉的线路、区域、门类，这是明显的信息差赚钱，携程历经23年，通过互联网几乎全盘收割这种信息差利润。
文旅、乡村产业导入，是否还有其他机会。当然有。我们应该从吃穿住行游娱养的功能需求划X轴，从一日游、过夜客和常住客的时间切分上划Y轴，再拿周期人流和线性人流趋势做Z轴，形成一个立体座标图。
最简单的是根据自我SWOT分析结论，把自己放入上述座标系，找到自己擅长地细分领域。
如果还是没有，就质疑一切规则流程，用马斯克的5步工作法整顿你所属的行业。
比如停车场，表面跟大家都没关系。就说现在机场周边村庄的停车服务，机场停车很贵，一般一天上百块，但是在机场周边的农村，你停车一天就20块，他还免费接送。这就是利用已知确定的级差地租通过增加接送服务赚钱。
用户要的是什么？同样的时间更省钱，为什么不用。你看杭州机场周边村庄，很多这样的停车场。
换了地理位置，时间没变是价值。反过来可以同样位置变现时间也是价值。
现在停车这么难，很多小区白天上班，人们晚上回来，这时办公区和住宅区的停车位出现了周期性的车流变化。
下一步，一定会有人用物联网+互联网的方式解决这一难题。将空车位与停车需求打通，形成停车易这样的分时出租停车位的服务。这种服务天生具备极强的网络指数增长效应，用的人越多越值钱。
酒店小时房也是如此。同样位置空间，把时间切割出租；
一种是在同一时间对级差地租空间通过延伸服务拉平距离赚钱。
在文旅、乡村产业中，最普遍的是固定空间时间打包出售。电影院、演出、剧场、设施游玩都是如此。
导游不同，他卖的是时间，位置在变。赚钱多少理论上是只能通过扩大服务对象数量来体现，但能照顾过来的人群是有上限的。提升客单价在经济不好的时候很难。这时代言、带货、直播等通过延伸服务或对服务的复制会赚更多钱。
乡村产业振兴，就是要把大人流周边村民的时间、空间变现。
比如说有的地方实行的共享食堂，每家每户都有自己擅长的拿手菜，经过认证之后，这些菜可以挂在主要人流必经之地，比如客房用户可以扫码或者通过当地的预定小程序预订餐食，可以到家里吃也可以送到客房。这就把村民的时间和空间都用起来了。
类似的农事体验，就不用再单独搞一个农事体验中心了，直接可以预订时间、预订钟意的村民做喜欢的事情。
这就把很多服务场景分解到千家万户之中。但这里面有一个底线保障，比如餐饮要有健康证，农事体验要有一个安全防护的告知书。
千万不要去教农民该怎么种地，或者教他该怎么做饭。如果他做的跟城里一样了，体验的意义也就没有了，这个不能搞反了。
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